告别“高欠债、高杠杆、高盘活”，中国房地产行业正发生深入变化。如安在稳住基本盘的同期，于存量市场挖掘新蓝海、构建新发展模式，是每个房企皆需面对的课题。

但执行情况是，当下多数民营房企果决“脱险”，能站到舞台中央探索的果决未几；即就是央国资房企，事迹大规模升天的也不在少数。此时，有实力保住事迹盘面、过剩力延迟业务触角的企业，便越发显得难能可贵，民营房企龙湖集团就是其中之一。

近日，龙湖发布2023年岁迹数据，全年收场营业收入1807.4亿元，由运营及作事业务构成的筹备性收入收场248.8亿元，同比增长5.7%，遮掩股息及利息倍数1.55倍；包摄于鼓励的净利润128.5亿元，剔除公正值变动等影响后的鼓励应占中枢溢利达113.5亿元。

房地产深度调度期，仍有超百亿盈利已极为稀缺，而龙湖更特别的小数是，运营及作事板块利润孝敬占比高达60%。不仅如斯，旧年龙湖五大航谈业务均收场筹备性现款流为正。这意味着，龙湖已解脱传统房开“三高”增长模式，可凭借各业务的内生能源驱动增长。

在龙湖集团处理层看来，在各航谈筹备现款流为正、有息欠债稳步主动下落、筹备性利润捏续增长这三个举措下，龙湖有时胜利穿越周期、完成新发展模式的转型。畴昔，当龙湖筹备性收入占比过半时，这家见证房地产数轮升沉的民营房企，将收场着实的基因重构。

年度答卷的质料

自2021年以来，房地产履历了剧烈的供给侧出清，近三年往常后，当下行业若何样了？

国盛证券研报暴露，面前房地产行业供给侧产能出清幅度已近50%。截止2023年12月5日，行业百强销售榜中的脱险房企数目共计46家，其中国企、民企、羼杂系数制企业永诀为0、44、2家。其中，25家脱险企业在履历2022年权柄销售额近62.5%的深度下滑后，2023年销售额再次腰斩。

如今，不踏入“脱险”阵营、守住不发生债务毁约的底线，对房企来说果决可贵。若是再加上事迹数据未大幅波动、仍然有投资拿地才气等目标，妥当圭臬的民营房企果决历历。

手脚将自律与镇静刻进基因中的房企，龙湖交出了一份有质料的年度答卷，2023年仍收成超百亿中枢净利润；房开主业稳步增长，坚捏科学的拿地立场，有才气进行审慎投资；与此同期，钞票欠债目标捏续优化，融资通谈依然流畅。

敷陈期内，龙湖收场地产诱骗公约销售1734.9亿元，销售回款率超100%，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额占比永诀为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%，一二线城市销售占比达95%。同期，坚捏高品性拜托，共计拜托14万套房源，20%收场提前一个月以上拜托。

龙湖是为数未几还在积极纳储的优质房企。2023年，龙湖集团坚捏“知人善任”的原则，全年累计新增31幅新地，新增地皮储备总建筑面积为368万平素米，权柄面积为266万平素米。截止2023年底，龙湖集团总土储系数4539万平素米，权柄面积3236万平素米，高能级土储占总建面的72%。

财务方面，龙湖衔命按期还贷、不延期、不过时的财务铁律，保捏住了企业发展的“安全度”。截止期末，龙湖有息欠债余额1926.5亿元，较2022年减少154亿元；坚捏低成本的融资渠谈，年内举座假贷成本仅为年利率4.24%，平均公约假贷年期进一步拉长至7.85年。

为压降债务规模，期内龙湖通过有序安排，积极兑付到期债务，提前偿还157亿港元的银团贷，贵重了中国房企在境表里成本市场的信誉。现在，龙湖2024年内如故兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元，至此到2026年底前无境外到期公开债券，供应链ABS、商票等均已清零。

表示镇静的财务结构，令龙湖赢得监管机构，以及银行、券商、评级机构等金融机构的信托。在融资环境严峻的时期，龙湖融资渠谈保捏运动且多元，2023年净增174亿元筹备性物业贷，平均融资成本低至3.65%，此外还获取5年期的31亿港元银团贷，刊行两期中债增进担保债券等。

摩根大通示意，龙湖是业内处理最佳的民营房企之一，其审慎的财务处理、用心权术的债务到期安排、深邃的土储，匡助龙湖穿越周期。野村证券示意，龙湖的钞票欠债表风险仍然是民企中最低的，远大的投资性物业在钞票欠债表和盈利方面均为其提供了复古，龙湖还将受益于筹备贷松开的政策。

联昌外洋银行（CIMB）示意，基于龙湖手脚监管机构支捏的白名单诱骗商的低杠杆率和再融资才气，并不外摊派心其流动性景色，瞻望财务景色将保捏镇静。此外，龙湖如故偿还了部分离岸债务，觉得龙湖应该有实足的流动性在畴昔6至12个月内偿还其在岸债务。

从房地产旧模式中解围

销售、拿地、偿债三维度镇静，是龙湖多年来的一贯魄力，即便在房地产雕悍生万古期，在同业纷繁猖狂加杠杆的年代，龙湖也能凭借强劲的自律，赢得增长与解放。

但如今，通盘行业环境正在剧变，旧的发展模式势必要被淘汰，龙湖深入意志到了这小数。

开头，在房地产举座规模上，9亿～10亿平素米是新址市场的果真居住需求承载量，2016年～2021年连系几年行业平均成交面积看护在14亿平素米的体量，这里边有许多投资性需求，如今果决被出清。当下，市场规模正在缩水，购房者信心也仍未复原，房地产诱骗业务需要一定诞生期。

更迫切的是，也曾的“三高”增长模式，如故不妥当畴昔行业发展需求。

在事迹发布会上，龙湖集团解释称，过往2016～2021年房地产马上发延期，大多数房企皆用了吞并种口头：即欠债和钞票规模上升，带动销售规模、结算规模同步上升。这种旧发展模式最大的隐患是，销售规模与欠债“强挂钩”，规模越高、欠债越高，欠债是无离别需要偿还的，但跟着市场下行，钞票可能面对去化繁难，刚性的欠债、无法变现的钞票，便可能导致企业脱险。

如何解脱对欠债驱动的依赖，探索新的增长模式？龙湖给出的谜底是“靠内生能源驱动”。

“龙湖在2022年就运转进行调度转型，旧年咱们忽视了高质料发展模式，比较过往这种欠债规模、钞票规模上升的模式，主要有三点不同。”处理层称，开头，畴昔公司要发展，要靠内生能源去驱动，靠业务产生正向现款流驱动。其次，有息欠债规模稳步下落，不是被迫出售钞票降欠债，而是靠正向筹备性现款流带动。第三，房开除外的筹备性收入及利润稳步可捏续增长。

“通过高质料发展的这三个动作，有时让龙湖胜利穿越周期，完成新发展模式的转型。咱们也期待畴昔有一天咱们的筹备性收入有时占比过半，到当时辰，应该说龙湖就着实完成了转型。”他示意。

往常一年，龙湖的事迹数据，解说了上述念念路的科学性和可收场性。期内，龙湖践行诱骗、运营、作事三伟业务板块协同发力的业务模式，公司举座及各航谈业务均收场筹备性现款流为正。“2023年咱们初度收场了正现款流，况且是五个航谈皆收场正向的筹备性现款流，这是最迫切的一条。”

期内，龙湖运营业务收入达129.4亿元，同比增长8.9%，毛利率为75.9%；作事业务过火他收入达119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31.0%，筹备性业务全面吐花，在细分行业保捏最初地位。

与此同期，龙湖强调有质料回款、资金聚会与统筹处理；作念到把柄市场活泼调度投资与开工，同期提效降费，收入与支移动态匹配，保证公司各项业务捏续增强造血才气；稳步压降集团有息欠债规模，2023年底集团有息欠债余额1926.5亿元，较2022年减少154亿元。

如今的龙湖，已告别依靠债务规模加多推动增长的旅途依赖，转而依靠内生能源、收场业务“造血”自轮回来驱动公司发展，率先走出了一条“低杠杆、低成本、强运营、正现款流”的高质料发展之路。

光大证券示意，现在龙湖五大航谈（地产诱骗、贸易投资、长租公寓、物业处理、颖悟营造）协同发展趋势深邃，筹备性业务为知道公司事迹和现款流孝敬日益稀薄。兴业证券称，龙湖积极耕作多元化业务，筹备性业务收入稳步增长、利润率权臣高于诱骗业务，筹备性业务盈利孝敬正在捏续增强。

“三条增长弧线”如何发力？

当下，房企宽广升天成为宽广问题，龙湖能否凭借内生能源收场捏续性盈利？各大航谈如何发力？

“这两年销售规模下滑，包括新址价钱下滑，导致房企盈利下滑以至升天，已成为行业共性问题。”处理层称，但通过三伟业务板块聚焦协同，和各航谈以正向筹备现款流驱动的内生式增长，龙湖旧年仍收场百亿以上的中枢净利。畴昔，将通过开源、节流两个维度的处理举措，收场盈利企稳回升。

开头亦然最基本的，在地产诱骗业务方面，龙湖蚁集焦中枢城市、中枢肠段，精挑细选优质面目，捏续诞生毛利率。“从通盘结构来看，2022年及2023年之后拿地面目的毛利率皆能作念到20%以上，是以地产航谈现在来到了谷底，背面是一个迟缓诞生的流程。”处理层称。

其次，龙湖运营和作事这两个迫切板块，相同会迎来双位数以上的收入和盈利的增长，再重复通盘地产板块盈利的迟缓诞生，处理层肯定集团举座利润将会迟缓企稳回升。

龙湖对筹备性业务如故深耕布局多年。其中，运营板块包括贸易投资和长租公寓两个重钞票航谈，往常龙湖的策略是，用销售回款的10%千里淀到这些投资性物业，经过多年千里淀积蓄，如今龙湖的投资性物业已变成上千亿的钞票规模，并于旧年给龙湖孝敬了120亿的收入，对应的毛利提升75%。

“旧年有个符号性的蜕变，两个运营航谈贸易和长租公寓皆收场筹备性现款流为正，意味着不再需要集团或者地产或者融资现款流的支捏，不错通过自己筹备现款流驱动自己的增长。”处理层称。

在贸易投资航谈，旧年龙湖房钱收入同比增长9%至102.8亿元，全年新增运营12座市集，期末出租率96.2%；截止2023年12月底，龙湖贸易已插足寰宇20座城市，累计开业运营市集达88座；2024年还瞻望新开14座市集，累计开业市集将提升百座，认真插足“百MALL”时间。

长租公寓航谈旧年不息知道孝敬利润，其中，龙湖冠寓累计已开业12.3万间房源，房钱收入同比增长6%至25.5亿元；同期捏续寻找增量，明确了四六条产物线，永诀是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、作事式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”以及医养“佑佑宝贝病院”、“椿山万树”，C3航谈已成长为全周期全业态的运营资管平台。

运营板块除外，龙湖的作事板块相同增长态势可不雅，旧年收场收入达119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31.0%。其中，龙湖智创糊口捏续拓宽业务围栏，龙湖龙智造相同快速冲到行业头部。

“这两个航谈现在的收费率、客户恬逸度包括处理效果处于行业最初水平。”处理层示意，且平均毛利率皆提升30%，保捏镇静的发展。另外，这两个航谈不受欠债照顾，因为它是轻钞票航谈，是以在通盘大集团欠债压降的情况下，仍然有时保捏比较快速的增长。

轮廓来看，“运营+作事”构成的筹备性收入，畴昔将是龙湖举座利润的迫切构成部分，2023年这两项系数收入占比达到14%、利润占比提升60%，在行业下行周期中为龙湖穿越周期提供了底气，亦然龙湖穿越周期的压舱石。畴昔若是龙湖筹备收入占比能过半，便着实完成了转型。

房地产调度为期漫漫，房企转型之路谈阻且长。龙湖围绕高质料发展的中枢策略，五大航谈协同发展，捏续铸造中枢竞争力，在顺境中信守克制，在窘境中仍将执意前行。

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